Gesundheits- und Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien als zeitgemäße Alternative zu klassischen Geldanlagen und die Vorteile gegenüber einer herkömmlichen Eigentumswohnung

Attraktive Zinsen für klassische Geldanlagen in Form von Tages- oder Festgeld – diese Zeiten sind schon lange vorbei. In der Wahrnehmung vieler Anleger und Sparer gibt es kaum noch Möglichkeiten Ersparnisse gewinnbringend anzulegen, ohne dabei ein großes Risiko einzugehen. Eine Investition ist dabei immer eine Abwägung zwischen Rendite und Risiko. In Deutschland ist die Risikobereitschaft tendenziell eher gering.¹ Dazu passt auch, dass im Jahr 2021 nur etwa 17,1 Prozent der Bevölkerung Anteilsscheine von Unternehmen oder Aktienfonds besessen haben.² Dies ist durchaus begründet, da die Volatilität auf dem internationalen Aktien- und Finanzmarkt erheblich ist und sich die Wertentwicklung durch internationale Verflechtungen kaum prognostizieren lässt. Viele Anleger suchen also nach einer sicheren Geldanlage mit planbaren Einkünften. Dabei möchten die meisten nach der anfänglichen Investition möglichst wenig Zeit und Arbeit aufwenden, sondern das Geld für sich arbeiten lassen. Dies ist das Grundprinzip des passiven Einkommens. Der Anleger generiert kontinuierlich Einnahmen, ohne aktiv dafür arbeiten zu müssen. Im Gegensatz zum regulären Einkommen und der Lohnarbeit tauscht man also nicht fortlaufend Zeit und Arbeitskraft gegen Geld, sondern bekommt dieses nach Aufwenden einer einmaligen Zahlung regelmäßig ausbezahlt. Eine Möglichkeit passives Einkommen aufzubauen ist der Erwerb einer Immobilie. Auf dem Markt gibt es längst nicht mehr nur klassische Eigentumswohnungen, die man dann an Privatpersonen vermietet. Eine weit verbreitete Anlageklasse in diesem Bereich sind Pflegeimmobilien. Nachfolgend werden anhand verschiedener Fragestellungen Vorteile einer Pflegeimmobilie gegenüber einer klassischen Eigentumswohnung dargestellt.

Wo ist der richtige Standort?

Die Frage nach dem richtigen Standort ist für die Kaufentscheidung des Anlegers zentral. Nicht umsonst gibt es das Sprichwort „Lage, Lage, Lage“. Bei einer Eigentumswohnung ist es dem Käufer selbst überlassen, wo er investiert. Er bezieht sich auf „Hörensagen“ oder kann eine oberflächliche Onlinerecherche durchführen.

Bevor eine Gesundheits- und Pflegeimmobilie errichtet wird, wird der Standort von drei verschiedenen Interessensgruppen untersucht und professionell analysiert. Diese sind der Projektentwickler der Pflegeimmobilie, der Betreiber der Einrichtung und die öffentlichen Landesverbände. Als Sozialhilfeträge (Kostenträger) sind hier insbesondere die öffentlichen Landesverbände als staatliche Refinanzierung sehr wichtig. Durch das Erteilen eines pflegerechtlichen Testats garantiert der Staat die Pacht eines Bewohners zu bezahlen, falls dieser dazu nicht mehr in der Lage sein sollte. Hierdurch wird das Mietausfallwagnis ausbleibender Mieten eines Bewohners eliminiert. Die öffentliche Hand erteilt diese Förderung nur, wenn die Standortanalyse eine langfristig stabile Nachfrage ergeben hat.⁴

Insbesondere die demographische Entwicklung der jeweiligen Region bestimmt die Eignung des Standorts. Dabei wird die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur über einen Horizont von 20 bis 30 Jahren untersucht und ein konkreter Bedarf ermittelt. Dieser wird dem aktuellen Angebot gegenübergestellt. Wird dabei erkannt, dass am Standort mehr Nachfrage als regional verfügbares Angebot an Pflegeplätzen besteht, ist der Standort aus demographischer Sicht geeignet. Die Standortanalyse untersucht aber noch eine Vielzahl weiterer Faktoren, wie nachfolgend dargestellt wird.

Standort – und Marktanalyse

Die Makroanalyse umfasst den Ballungsraum, die Stadt und den Landkreis in Bezug auf die Zentralität, Wirtschaft und Beschäftigung sowie die sozialdemografische Entwicklung. Insbesondere die Verfügbarkeit von Pflegepersonal ist neben der Nachfrage einer der zentralen Faktoren. Daher legen wir bei der Auswahl des geeigneten Standorts viel Wert auf die Nähe zu medizinischer Infrastruktur und stimmen uns dabei eng mit dem regionalen Betreiber ab.

Der Mikrostandort bezieht sich auf das direkte Umfeld. Untersucht werden die Lage im Stadtgebiet, die Infrastruktur des direkten Umfeldes sowie die Anbindung an Kultur, Einkaufsmöglichkeiten und das öffentliche Leben. Die verschiedenen im Seniorenimmobilienbau existierende Wohnkonzepte sind in Bezug auf die Mikrofaktoren und Alleinstellungsmerkmale von unterschiedlicher Wichtigkeit. Für uns liegt der Fokus auf Immobilien mit Konzepten, die den Bewohnern Selbstständigkeit ermöglichen. Zentralität und eine gut ausgebaute Infrastruktur sind dazu entscheidend. Der Standort der Immobilie soll den Senioren die Möglichkeit vorhalten, ein selbstständiges Leben zu führen, um beispielweise ohne Hilfe Dritter in die Innenstadt zu gelange und Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsunternehmen und kulturelle Angebote nutzen zu können.

Zusammenfassend erfolgt eine Standortanalyse unter Einbindung verschiedenster Faktoren. Nur wenn am Standort sowohl eine geeignete Demographie als auch die passende medizinische, kulturelle und Verkehrsinfrastruktur gegeben sind, wird der Bau und Betrieb einer Gesundheits- und Pflegeimmobilie in Betracht gezogen.

Wie sicher ist mein Eigentum?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Erwerber durch notarielle Beurkundung Eigentümer der Immobilie und wird als solcher auch im Grundbuch eingetragen. Der Kauf einer Pflegeimmobilie erfolgt auf exakt dieselbe Weise. Die Gesamtimmobilie wird wie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufgeteilt. Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Der Vorteil gegenüber einer Eigentumswohnung besteht außerdem darin, dass die Eigentümergemeinschaft nahezu ausschließlich aus Kapitalanlegern besteht und die Interessenslage dadurch sehr homogen ist. Eine Durchmischung mit Eigennutzern führt häufig zu Konflikten.

Wie ist der Pachtvertrag ausgestaltet?

Bei einer Eigentumswohnung kommt häufig ein Standardmietvertrag zum Einsatz, der den individuellen Anforderungen der Immobilie nur bedingt gerecht wird. Die Suche nach dem passenden Mieter gestaltet sich ebenfalls sehr schwierig und bedarf viel Zeitaufwand. Es müssen Gehaltsnachweise, Selbstauskünfte und Ähnliches eingeholt werden. Und selbst dann kann man nicht wissen, wie sorgsam der Mieter die Wohnung behandeln wird und wie lange er dort wohnen wird, denn die Kündigungsfrist beträgt in der Regel nur drei Monate. Darüber hinaus ist der Mieter vertraglich nur für Schönheitsreparaturen bis 300 Euro verantwortlich. Alle weitergehenden entstehenden Kosten zur Instandhaltung muss der Vermieter tragen. Zum Werterhalt können daher erhebliche Aufwendungen zur Renovierung auf Eigentümer zukommen. Der Miet- bzw. Pachtvertrag einer Gesundheits- und Pflegeimmobilie wird individuell und professionell durch den Verkäufer und den Betreiber erstellt. Die Laufzeit beträgt üblicherweise 20 Jahre mit zwei Optionen zu je fünf Jahren Verlängerung. Der Anleger vermietet sein Pflegeapartment also nicht direkt an den Bewohner, sondern an den Betreiber der Gesundheits- und Pflegeimmobilie. Dieser zahlt dem Anleger monatlich seine Miete, unabhängig davon, ob das spezielle Apartment belegt ist oder nicht. Dadurch werden planbare und regelmäßige Einnahmen gesichert. Zudem ist im Pachtvertrag ein Inflationsschutz durch eine so genannte Indexierungsklausel enthalten, wodurch eine prozentuale Mietanpassung gemäß der Inflation gemessen am Verbraucherpreisindex üblich ist. Dadurch besteht bei einer Gesundheits- und Pflegeimmobilie ein Sachwertschutz vor Inflation. Ein ebenfalls wichtiger Bestandteil des Pachtvertrags ist die Regelung zur Instandhaltung. Dabei sind die Eigentümer nur für Dach und Fach verantwortlich. Das bedeutet, dass sämtliche Renovierungsarbeiten im Innenraum einer Gesundheits- und Pflegeimmobilie durch den Betreiber durchzuführen und zu bezahlen sind. Dadurch ist der Erwerber von z.B. häufig anfallenden Maler- und Sanitärarbeiten befreit. ⁵

Wo ist der Aufwand geringer?

Der Erwerb und die Vermietung einer Eigentumswohnung gehen einher mit vielen Verpflichtungen, wie dem Ausfertigen des Mietvertrags, Neuvermietungen, Mieterauswahl, der Pflege des Mietkontos, Reparaturen, Instandhaltungen, dem Anfordern von Handwerkern und vielem mehr. Dies entspricht nur bedingt der Definition des passiven Einkommens welche vorsieht, dass das Geld für den Anleger arbeiten soll.⁶ Pflegeimmobilien werden durch einen erfahrenen Verwalter betreut. Dieser übernimmt sämtliche vermietertypischen Aufgaben und stellt sicher, dass der Anleger zuverlässig jeden Monat seine Miete erhält. Der sachkundige Verwalter vertritt ihre Interessen gegenüber dem Pächter und kümmert sich auch um die Pachterhöhungen. Dadurch entsteht der Charakter einer „Rundum-Sorglos-Anlage“.

Risiken

Bei der Vermietung an Privatpersonen besteht immer das Risiko des Mietausfalls. Dies kann daherkommen, dass ein Mieter schlicht nicht mehr zahlt oder zwischen zwei Mietern ein Leerstand entsteht. Hinzukommen können Rechtsstreitigkeiten, Mietnomaden, Zwangsräumungen und unvorhersehbare Instandhaltungskosten.⁷ Das Risiko bei Pflegeimmobilien besteht im Ausfall des Betreibers. Dieser könnte durch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Betrieb niederlegen müssen. Daher ist die Frage berechtigt, was in diesem Fall passiert. Sofern der Betreiber einer Pflegeimmobilie seinen Aufgaben nicht mehr nachkommen kann, ist zuletzt die Heimaufsicht in der Verantwortung, die Betreuung und Versorgung der Bewohner sicherzustellen. Dies könnte durch Umlegung der Bewohner in andere Pflegeeinrichtungen geschehen oder durch entsprechende Unterstützung einen neuen Betreiber für die Einrichtung zu gewinnen, welcher den kompletten Pflegebetrieb übernimmt. Im Hinblick auf die persönlichen Umstände aller Bewohner wird die Heimaufsicht die 2. Variante bevorzugen, zumal es äußerst schwierig wäre alle Bewohner in anderen Einrichtungen unterzubringen, da hierfür nicht genügend Kapazitäten zur Verfügung stehen. Die Heimaufsicht handelt immer im Interesse der Bewohner. Das hat für sie oberste Priorität. Jeder Umzug stellt für pflegebedürftige Menschen eine emotionale Schwelle dar, die für die Gesundheit der Bewohner das Risiko von negativen Folgen birgt. Der Ausfall eines Betreibers ist allerdings sehr selten, da der Standort erwiesenermaßen ausreichend Nachfrage hergibt. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass das Risiko durch Konkurrenz nicht besteht, da die Landesverbände nicht mehr Einrichtungen fördern würden, als vor Ort der Bedarf dafür besteht. Grundsätzlich sollte man beim Kauf einer Gesundheits- und Pflegeimmobile darauf achten, dass eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber besteht.

Fazit

Im direkten Vergleich ist zusammenfassend festzuhalten, dass Gesundheits- und Pflegeimmobilien die Eigenschaften des passiven Einkommens besser erfüllen als die Investition in eine Eigentumswohnung. Der Anleger erhält über 20 bis 30 Jahre planbare und zuverlässige Einkünfte. Er muss keine vermietertypischen Aufgaben übernehmen und spart dadurch viel Zeit. Zudem ist die Einstiegsbarriere mit ca. 200.000 Euro gegenüber einer Eigentumswohnung mit ca. 350.000 Euro deutlich geringer. Aufgrund des demographischen Wandels ist eine Investition in eine Gesundheits- und Pflegeimmobilie nachhaltig planbar. Die demographische Entwicklung ist neben dem Klimawandel einer der größten Megatrends. Der Markt wird in Deutschland über die nächsten 40 Jahre stark wachsen. Aktuelle Berechnungen sehen ersten 2055 ein Abflachen der Wachstumskurve. Schon heute übersteigt die Nachfrage deutlich das Angebot und wir haben die größten Steigerungsraten auf der Nachfrageseite noch vor uns. Dazu passend hat auch das Frühjahrsgutachten des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) konstatiert: „Aufgrund der stabilen Nachfrageentwicklung und der langlaufenden Miet- und Pachtverträge sind Investitionen in die Assetklasse Pflegeimmobilien risikoarm. – auch wenn die Renditen in den letzten Jahren zurückgegangen sind. Sie liegen weiterhin über denen im Wohnsegment.“ Diese Aussage bringt die zentralen Vorteile einer Gesundheits- und Pflegeimmobilie sehr gut auf den Punkt. Wenn Sie Fragen zu Pflegeimmobilien als Anlageprodukt haben, zögern Sie nicht uns jederzeit zu kontaktieren. Wir freuen uns auf den gemeinsamen Austausch und stehen auch kritischen Fragen offen gegenüber.

Quellen

¹ Bundesverband deutscher Banken, 2022, Jahresrückblick und Trends, https://bankenverband.de/newsroom/meinungsumfragen/geldanlage-20212022-jahresruckblick-und-trends/

² S. Balonier, u.a., 2021, Deutsches Aktieninstitut, https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1101640/umfrage/aktienbesitz-in-deutschland/

³ Statistisches Bundesamt; ID 4917

⁴ Investitionskostenbescheid gem. § 10 ABS. 3 APG DVO

⁵ Statistisches Bundesamt, 2019, Information zu Wertsicherungsklauseln,
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Erlaeuterungen/informationen-zur-wertsicherungsklauseln.html

⁶ Verband Wohneigentum, Rechte und Pflichten,
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Methoden/Erlaeuterungen/informationen-zur-wertsicherungsklauseln.html

⁷ MDR Thüringen, 2021, Rechtschutz – Wenn Mieter und Vermieter streiten,
https://www.mdr.de/ratgeber/recht/mieter-vermieter-streit-rechtsschutz-100.html

Quellen

¹ Bundesverband deutscher Banken, 2022, Jahresrückblick und Trends, Link

² S. Balonier, u.a., 2021, Deutsches Aktieninstitut, Link

³ Statistisches Bundesamt; ID 4917

⁴ Investitionskostenbescheid gem. § 10 ABS. 3 APG DVO

⁵ Statistisches Bundesamt, 2019, Information zu Wertsicherungsklauseln, Link

⁶ Verband Wohneigentum, Rechte und Pflichten, Link

⁷ MDR Thüringen, 2021, Rechtschutz – Wenn Mieter und Vermieter streiten, Link

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